Você já ouviu falar sobre REITs?

 

Os REIT – Real Estate Investment Trust são fundos de investimento imobiliário do Exterior. Essa modalidade de investimento surgiu nos Estados Unidos na década de 1960 como alternativa para disparar a economia americana e alavancar o setor imobiliário.

 

 

São empresas, com CEO e conselho administrativo, que possuem imóveis e são responsáveis por fazer um gerenciamento desses ativos buscando obter renda por meio deles, operando ou financiando. Então, quando um investidor decide aplicar seu capital em um REIT, está diretamente atuando como um acionista, tendo direito a uma parte dos lucros que serão distribuídos em forma de dividendos.  

 

São caracterizados pela distribuição de ao menos 90% do lucro tributável entre os acionistas, além de que, ao menos 75% da receita bruta deve ser obtida através da cobrança de aluguel, ganho com hipotecas ou comercialização de imóveis.  Para operarem devem ser compostos de pelo menos 100 acionistas, sendo proibida a concentração de mais de 50% das ações nas mãos de 5 ou menos desses acionistas.

 

Um REIT não costuma reter caixa, especialmente pela necessidade de receber e distribuir proporcionalmente quase todo o dinheiro sob a forma de dividendos. Seu crescimento depende da aquisição ou construção de novos imóveis, além da renovação e valorização de imóveis já contidos no portfólio. 

 

Principais tipos de REIT’s:

 

  • Mortgage REIT, que são os “REIT’s de papel”, onde suas negociações se dão no modelo de recebíveis, desde que ligados a imóveis, investindo em hipotecas e com renda obtida através de empréstimos;

 

  • Equity REIT, que são os “REIT’s de tijolos” investindo em edifícios que de fato são alugados ou vendidos, caracterizando o trabalho com imóveis diretamente e na prática. Vale citar que o FII (Fundo de Investimento Imobiliário) foi criado no Brasil em 1993, tendo como referência o REIT dos EUA.  

 

Fundos de Investimento Imobiliários (FII):

 

Diferentemente dos REITs, que são compostos por ações, os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) são constituídos sob a forma de condomínio, cujo patrimônio é destinado a participação em empreendimentos imobiliários, seja pela participação direta na aquisição de imóveis, ou através da aquisição de títulos de crédito imobiliário.  

 

Ao se tornar cotista de um FII, você se torna sócio do portifólio presente no fundo, passando a ter direito de receber proventos proporcionalmente à sua quantidade de cotasAlém do ganho dos rendimentos, o cotista consegue lucrar por meio da valorização de sua cota, cuja negociação é feita em bolsa.  

 

Os principais grupos de fundos imobiliários no Brasil:

 

Existem três principais grupos de fundos imobiliários no Brasil, sendo eles também, fundo de “papel”, que tem sua carteira alocada em recebíveis como LCI e CRI, os fundos de fundos (FoF), que investem seu patrimônio em outros FIIs e os fundos de “tijolo” que de fato possuem imóveis. Esses empreendimentos imobiliários podem abranger diversos segmentos, como: galpões, escritórios, hotéis, shoppings e hospitais. Nos Estados Unidos, ainda é possível observar mais opções como cassinos, florestas, resorts, data centers e aeroportos. 

 

Em fundos de tijolos o lucro pode ser obtido através do aluguel ou comercialização de unidades imobiliárias adquiridas pelo fundo, que são pagas mensalmente chamados de proventos. Já em fundos de papéis, o lucro se dá através do vencimento ou comercialização de títulos de crédito imobiliário. Além do ganho com rendimentos, o cotista consegue lucrar por meio da valorização de sua cota, cuja negociação é feita em bolsa.  Também existem FII’s híbridos ou mistos que são referência ao versar sobre diversificação de ativos, podendo investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário, Letras Hipotecárias, outros fundos imobiliários, fundo de fundos, e imóveis físicos. 

 

Já os REITs conseguem fluxo de caixa através da subscrição de ações ou através de empréstimos, normalmente operam com dívidas altas portanto sua alavancagem é estratégica e constante. Já no FII o crescimento é feito por meio de emissões de novas cotas e captação do ágio decorrente da venda, compra e aluguéis de novos imóveis.